Podatek od nieruchomości

Niejasne definicje w podatku od nieruchomości

Niejasne definicje

System regulujący podatki samorządowe jest z gruntu anachroniczny. Będąc niedostosowanymi do realiów współczesnego obrotu gospodarczego i prawnego, podatki o charakterze lokalnym (podatek rolny, leśny, pcc, "karta podatkowa", podatek od spadków i darowizn, opłata skarbowa) już na etapie definiowania przedmiotów i podmiotów opodatkowania powodują gros wątpliwości. Najwięcej zaś problemów sprawia właśnie podatek od nieruchomości.

Łatwość z jaką podatnik może odczytać z ustawy treść definicji lub przedmiotu opodatkowania jest kluczem do prawidłowego ustalenia zobowiązania podatkowego, czyli skonkretyzowanego obowiązku zapłaty podatku w określonej wysokości, w określonym miejscu i w określonym czasie (art. 5 Ordynacji podatkowej). Niestety stopień owej "łatwości" w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych jest znikomy. Stąd też całe mnóstwo sprzecznych ze sobą wyroków w tym przedmiocie ma w pełni uzasadnioną rację bytu. To wszystko godzi zaś w konstytucyjną zasadę pewności prawa, która w końcowym rozrachunku może być dla podatnika ostatnim bastionem obrony przeciwko dążeniu organów gminnych do zaspokojenia potrzeb ich budżetów.

Prawo budowlane a prawo cywilne

Podstawowy problem dotyczący właściwego określenia przedmiotu opodatkowania wynika z kolizji art. 2 (dotyczącego właśnie przedmiotu opodatkowania) z art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (dotyczącego podmiotu opodatkowanego). Opodatkowany jest bowiem właściciel (posiadacz samoistny, użytkownik wieczysty lub posiadacz zależny) nieruchomości lub obiektów budowlanych. Z drugiej zaś strony opodatkowaniu podlegają grunty, budynki i budowle. Pomiędzy nieruchomościami i obiektami budowlanymi a gruntami, budynkami i budowlami zachodzi dziwna relacja. Ustawodawca zdecydował się na pomieszanie instytucji prawa cywilnego, którymi są nieruchomości oraz grunty, z instytucjami prawa administracyjnego (budowlanego), którymi są obiekty budowlane (wśród nich zaś budynki i budowle).

Spowodowało to, iż opodatkowaniu nie podlegają nieruchomości jako całość wraz z budynkami i trwale z nimi połączonymi budowlami, lecz oddzielnie (według odmiennych reguł) poszczególne składniki tej nieruchomości. Ponadto może się okazać, iż nie cała nieruchomość podlega opodatkowaniu, a tylko taka jej część, która nie jest obiektem małej architektury (np.: fontanna, kapliczka, śmietnik itp.), ani budowlą należącą do osoby prywatnej.

Przykład:
Mimo tego, iż kort tenisowy (budowla sportowa) leży na prywatnej posesji i jest częścią opodatkowanej nieruchomości gruntowej, to nie jest przedmiotem opodatkowania. Za to śmietnik noszący cechy budynku (ściany, fundament, dach, trwały związek z gruntem), jest opodatkowany jako część nieruchomości, ale w sposób właściwy dla budynku (według powierzchni użytkowej).

Właściciel a posiadacz

Również relacja właściciela (posiadacza samoistnego, użytkownika wieczystego) do faktycznego posiadacza nieruchomości powoduje komplikacje. Fakt posiadania gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę sprawia, iż te rzeczy są opodatkowane według najwyższych stawek. Bez znaczenia jest tutaj kto jest ich właścicielem. Gdy taki przedsiębiorca, wykorzystuje cudzą nieruchomość (grunt, budynek) dla swoich celów, może to czynić na mocy umowy najmu lub dzierżawy, użyczenia lub bez żadnego tytułu. Chociaż faktycznie posiada tę nieruchomość, to nie jest z tego tytułu podatnikiem. Podatnikiem zaś jest właściciel, posiadacz samoistny lub użytkownik wieczysty. Płaci on wtedy podatek według najwyższych stawek niezależnie od tego, czy prowadzi działalność gospodarczą.

Przykład:
Osoba prywatna udostępnia przedsiębiorcy swoją nieruchomość, aby mógł on postawić tam antenę lub inną budowlę techniczną. Choć osoba prywatna sama nie prowadzi działalności gospodarczej, to będzie opodatkowana najwyższymi stawkami związanymi z działalnością gospodarczą.

Powstaje jednak pytanie, czy to niekorzystne dla właściciela rozwiązanie dotyczy całej nieruchomości, czy tylko jej części. Literalnie rzecz biorąc należałoby stwierdzić, iż faktyczne posiadanie przez przedsiębiorcę tylko części nieruchomości przesądzi o tym, iż właściciel (np.: osoba prywatna) zapłaci najwyższy podatek od całości. Taka interpretacja prowadzi jednak do absurdalnych rozwiązań i należałoby ją odrzucić. Moim zdaniem opodatkowaniu według najwyższych stawek będzie podlegać jedynie fragment nieruchomości faktycznie wykorzystywany przez przedsiębiorcę.

Budynek, budowla, czy grunt?

Największe wątpliwości powstają jednak przy wykładni przedmiotów opodatkowania. Gruntami są części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności (art. 46 Kodeksu cywilnego). Zaś w stosunku do budynku i budowli ustawodawca odwołuje się do definicji obiektu budowlanego oraz urządzenia budowlanego z ustawy Prawo budowlane. Dlatego - określając przedmiot opodatkowania - podatnik powinien w pierwszej kolejności ustalić, czy dana rzecz nosi cechy obiektu budowlanego w Prawie budowlanym. Dopiero później ocenić, czy obiekt budowlany jest budynkiem lub budowlą w rozumieniu ustawy podatkowej.

Ponieważ ustawa podatkowa oraz ustawa Prawo budowlane służą odmiennym celom, odwołanie do instytucji Prawa budowlanego przy definiowaniu przedmiotu opodatkowania uznaje się za wyjątkowo niefortunny zabieg. Piętrowe definicje zawarte w ustawie podatkowej również nie przyczyniają się do jasności obrazu. W ten sposób powstają trudne do rozwiązania kwestie, które niejednolicie traktowane są zarówno przez orzecznictwo, jak i doktrynę.

Urządzenia i instalacje

Największy problem pojawia się wtedy, gdy budowla lub budynek powiązane są z urządzeniem technicznym lub instalacją w taki sposób, iż razem tworzą całość techniczno-użytkową. Sądy wielokrotnie opowiadały się za opodatkowaniem całości jako budowli, czyli od wartości wszystkich elementów wchodzących w jej skład (w tym urządzeń technicznych i instalacji). Zgodnie z tym poglądem opodatkowaniu podlegają elektrownie wiatrowe jako całość, stacje transformatorowe z urządzeniami transformatorowymi, urządzenia posadowione na fundamentach.

Przeciwny pogląd - również obecny w orzecznictwie - głosi, iż wyłącznie części budowlane urządzeń technicznych podlegają opodatkowaniu. Z tym drugim podejściem należy się zgodzić. Znajduje to oparcie w definicji obiektu budowlanego. W myśl art. 3 pkt 1 lit b Prawa budowlanego obiektem budowlanym jest m.in. budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i urządzeniami. Moim zdaniem na podstawie tego zapisu prawdziwe jest twierdzenie, iż: obiektem budowlanym jest budowla pod warunkiem, iż łącznie z urządzeniami i instalacjami stanowi całość techniczno-użytkową. Nie oznacza to jednak, iż te urządzenia i instalacje (jeśli istnieją) wchodzą w skład obiektu budowlanego. Innymi słowy, uważam, iż istnienie związku techniczno-użytkowego z urządzeniami i instalacjami jedynie warunkuje uznanie, iż budowla jako taka w ogóle będzie uznana za obiekt budowlany. To zaś nie przesądza o tym, iż będące w tym związku urządzenia i instalacje są automatycznie objęte pojęciem "obiektu budowlanego". Dlatego w skład budowli, będącej przedmiotem opodatkowania, nie wejdą zasadniczo urządzenia techniczne i instalacje nawet gdy stanowią z budowlą całość techniczno-użytkową. Opodatkowane zaś będą tylko części budowlane tych urządzeń, np.: maszty, fundamenty. Jest to interpretacja korzystna dla podatników, ale też zgodna z literalną wykładnią cytowanego przepisu.